En feriebolig kan kombinere to ting: et håndgribeligt aktiv med mulighed for afkast — og et sted til livskvalitet med familien. Men for at det bliver en god forretning og ikke en dyr fornøjelse, kræver det en gennemtænkt tilgang til tallene, en forståelse for de lokale forhold og styr på skatte- og finansieringsreglerne.

Denne guide gennemgår de vigtigste aspekter — fra valg af beliggenhed og finansiering til skat, udlejning, drift og risici — så du selv kan træffe en informeret beslutning.

Markedet for ferieboliger

Efterspørgslen efter boliger, der kan fungere som både fritidsbolig og udlejningsejendom, har været stigende. Men vil man tjene penge, skal man kigge ud over de personlige præferencer og fokusere på belægningsprocenten (occupancy rate). En bolig, der kun er attraktiv få uger om året, er sjældent en god forretning.

Derfor søger mange investorer mod destinationer med enten to sæsoner (ski og sommer) eller med en konstant turiststrøm. Beliggenheden er alfa og omega: i Danmark holder kystnære A-placeringer (Skagen, Blåvand, Bornholm) værdien bedst, mens Spanien, Grækenland, Italien og Portugal er populære i udlandet. Undersøg altid lokalplaner og nærhed til lufthavne med lavprisruter — det påvirker både værdistigning og udlejningspotentiale.

Finansiering af en dansk feriebolig

Finansieringen af en feriebolig adskiller sig markant fra finansieringen af din primære bolig — og her er de danske regler værd at kende præcist.

For et dansk sommerhus kan du typisk realkreditbelåne op til 75 % af værdien med afdrag (eller omkring 60 % med afdragsfrihed), mens mindst 5 % skal lægges kontant. De resterende cirka 20 % finansieres ofte med et banklån — eller ved at belåne friværdien i din helårsbolig, hvilket typisk er billigere.

I udlandet er billedet et andet: danske realkreditinstitutter belåner som udgangspunkt ikke udenlandske ejendomme, så her skal du enten bruge friværdi i Danmark eller optage et lån i en lokal bank, der ofte kræver 30-40 % i udbetaling.

Valutarisiko

Køber du bolig uden for eurozonen, skal du være opmærksom på valutarisiko: en stærkere lokal valuta kan gøre dine afdrag dyrere, end du planlagde. Nogle vælger at optage lån i den valuta, lejeindtægterne kommer i, for at skabe en naturlig afdækning. Handler du i euro, kan du følge kursen på vores side om euro til DKK.

Udlejning som afkastmotor

For at gøre investeringen rentabel er udlejning ofte en nødvendighed. Her skal du beslutte, om du vil stå for det hele selv eller bruge et professionelt bureau.

For en passiv investor er et bureau ofte den bedste løsning: det håndterer markedsføring, rengøring, nøgler og reparationer mod typisk 20-40 % af lejen. Konkurrencen på udlejningsmarkedet er hård, så gode billeder, en søgeoptimeret beskrivelse og dynamisk prissætning (højere i højsæsonen, lavere i lavsæsonen) er afgørende for belægningen.

Skat ved udlejning

Skattereglerne er en af de mest komplekse dele. For danske sommerhuse er reglerne relativt gunstige: udlejer du gennem et bureau, der indberetter til Skattestyrelsen, er der i 2026 et skattefrit bundfradrag på 50.200 kroner, og af den resterende lejeindtægt beskattes kun 60 %. Udlejer du privat (uden indberettende bureau), er bundfradraget lavere.

For udenlandske boliger gælder det, at du som udgangspunkt skal betale ejendomsværdiskat i Danmark af boliger i hele verden. Lejeindtægten beskattes ofte lokalt først (for eksempel omkring 19-24 % i Spanien) og skal derefter opgives i Danmark, hvor du typisk får nedslag for den betalte udenlandske skat via en dobbeltbeskatningsoverenskomst. Reglerne er komplicerede, så det anbefales at konsultere en revisor med speciale i grænseoverskridende ejendomshandel.

Driftsomkostninger

En hyppig fejl er at undervurdere de løbende omkostninger. En bolig ved havet eller i bjergene kræver mere vedligeholdelse — salt, sol og temperaturudsving slider. Du skal afsætte midler til vedligehold (ofte 1-2 % af boligens værdi om året), forsikring, eventuel pool/have og — hvis du ikke selv er til stede — en property manager, der fører tilsyn. Smarte løsninger som elektroniske låse, fjernstyret varme og vandskade-sensorer kan spare både penge og bekymringer.

Lovgivning og lokale restriktioner

Vær meget opmærksom på de juridiske rammer. Flere turistbyer (Barcelona, Venedig, København) har indført stramme regler for korttidsudlejning for at beskytte det lokale boligmarked — det kan være krav om udlejningslicens, en grænse for antal udlejningsdage eller totalt forbud i visse zoner. I Spanien er en turistlicens et lovkrav, og processen kan tage måneder.

Køb aldrig en bolig med henblik på udlejning, før du har skriftlig bekræftelse på, at den enten har eller kan få en licens. I Danmark skal man desuden være opmærksom på bopælspligt (visse helårsboliger må ikke bruges udelukkende som feriebolig) og på brugsretten for et sommerhus, der som udgangspunkt gælder fra 1. marts til 31. oktober.

Værdistigning vs. løbende afkast

Der er to kilder til profit: det løbende lejeafkast og den langsigtede værdistigning. Et modent marked (som Sydfrankrig) giver måske et lavere årligt afkast, men en mere stabil værdistigning, mens et “up-coming” område kan give højere lejeafkast med højere risiko. Husk også exit-strategien: standardboliger på 2-3 værelser med god beliggenhed er de mest likvide, og salgsomkostninger i udlandet kan være 5-10 %, hvilket typisk betyder, at du skal eje boligen i mindst 5-7 år for at få en fornuftig forrentning.

Livskvalitet — den “bløde” bundlinje

Man må ikke glemme livskvaliteten. For mange danskere er det største “afkast” muligheden for at samle familien i egne rammer. En god tommelfingerregel er at bruge boligen selv i skuldersæsonerne (fx maj, juni og september i Sydeuropa) og leje den ud i højsæsonen — så får du selv det gode vejr, mens du maksimerer indtjeningen, når efterspørgslen er størst. Bruger du boligen i de dyreste uger, falder dit økonomiske afkast, men din personlige glæde stiger. Den balance bør defineres fra starten.

Risici

Som ved enhver investering er der risici:

• Markedsrisiko: boligpriserne kan falde lokalt eller globalt.
• Valutarisiko: ved boliger uden for eurozonen.
• Klimarisiko: oversvømmelser, skovbrande eller kysterosion kan true kystnære ejendomme.
• Lovgivningsrisiko: nye udlejningsforbud eller skatter kan fjerne afkastgrundlaget.

En robust plan tager højde for et “worst-case”-scenarie: kan du dække de faste omkostninger i et år uden lejeindtægter? Sørg desuden for de rigtige forsikringer — både for bygningen, for ansvar ved udlejning og mod tabt lejeindtægt.

Overvejer du i stedet mere likvide investeringer, kan du læse vores guide til investering i aktier eller til investering for begyndere.

Ansvarsfraskrivelse

Denne artikel er udelukkende generel, informativ vejledning. Den er ikke investerings-, skatte- eller juridisk rådgivning og tager ikke højde for din konkrete situation.

Investering i fast ejendom er forbundet med risiko, og du kan tabe penge — priser kan falde, og udlejning er ikke garanteret. Skatteregler, lånegrænser og udlejningsregler kan ændre sig og adskiller sig fra land til land; kontrollér altid de aktuelle regler hos Skattestyrelsen og lokale myndigheder, og søg professionel rådgivning hos en revisor og en (lokal) advokat, før du køber.

Ofte stillede spørgsmål

Er det en god investering at købe feriebolig i udlandet?

Det kan være en god investering, hvis man vælger et område med høj efterspørgsel og sikrer en professionel udlejning. Afkastet ligger ofte højere end ved danske sommerhuse, men risikoen og kompleksiteten (skat, valuta, licenser) er også større.

Hvor meget kan man låne til et dansk sommerhus?

Du kan typisk realkreditbelåne op til 75 % af værdien med afdrag (omkring 60 % med afdragsfrihed). Mindst 5 % skal lægges kontant, mens resten ofte finansieres med et banklån eller ved friværdi i din helårsbolig. Erhvervsmæssigt udlejede fritidshuse har en særskilt grænse på 60 %.

Hvordan beskattes lejeindtægter fra et sommerhus?

Ved udlejning af et dansk sommerhus gennem et indberettende bureau er der i 2026 et skattefrit bundfradrag på 50.200 kroner, og af resten beskattes kun 60 %. Ved privat udlejning er bundfradraget lavere. For udenlandske boliger beskattes indtægten typisk lokalt og opgives derefter i Danmark.

Skal jeg betale dansk skat af en bolig i udlandet?

Ja, som udgangspunkt skal du betale ejendomsværdiskat i Danmark af boliger i hele verden. Lejeindtægten beskattes ofte lokalt først, hvorefter du typisk får nedslag for den betalte udenlandske skat via en dobbeltbeskatningsoverenskomst.

Hvad er den vigtigste faktor for udlejning?

Beliggenhed. Nærhed til strand, restauranter eller skisportssteder er afgørende for både belægningsprocenten og den natpris, du kan tage — og dermed for hele afkastet.